經過這幾年全台這樣跑,看了不下幾百間的店面,也常常在思考不同業態間的商圈評估方式,過去的思考與評估方式比較死,或者比較屬於單一業態,今天稍微分享一下自己的觀察。

在選擇店面時有三大要點:先選商圈,再選立地與格局。

有時候商圈對了,但要找到適合的地點與格局未必容易,店面難找的地方在於要找到三個要件都適合並不容易,有時候就算三大條件吻合可能也會礙於租金是否適合,房東是否OK等等問題,這些都是找適合店面困難的地方。

來談談三大要件個別要注意的地方有哪些,多維度的思考是必要的,店面的評估是很活的一件事,不同業態業種評估方式都不同。


一、商圈


要啟動商圈選擇之前,一定要先確認的是『品牌定位』

品牌定位決定了『客群定位』、『價格定位』

客群定位決定了你需要哪個區間帶的消費族群,例如:25-45歲的『有健康概念』的OL),當客群定位明確,你才有辦法找有這樣客群屬性的消費族群所在的『商圈』,這是第一要件。

價格定位決定了『消費力』

同樣是25-45歲的OL,北中南OL的消費力是不同的,所以要去思考到消費族群的消費力是否夠強。

評估消費力是否夠強的方式通常會去觀察商圈內是否有相同屬性定位的競爭對手,又或者是否有代表高價品品牌的進駐來判斷(餐飲用一些連鎖品牌來看蠻適合的,例如有星巴克的地方相對消費力會較強,且有知名品牌在代表當地消費者接受品牌品的意願較高)。

接下來從價格定位延伸思考的一件事是『回購週期』,這一點我覺得頗為重要,訂價與消費力會決定消費者的回購週期。

舉個例子:同樣100塊的東西,在鄉下一點的地方賣,對當地的消費者與消費力來說,有可能是一個禮拜才會做一次這樣的消費行為,但放在都市一點的地方,100元的消費可能是每餐都會發生的價格,回購週期就會不太一樣。

所以當我們做好訂價後,需要用消費者的角度回過頭來思考『多久會消費一次』

為什麼需要思考『多久會消費一次』?

因為實體店的生意量取決於商圈的人口基數,越長的消費週期代表需要的人口基數需要更多(一樣的營業額但可能來客數組成結構不同,消費週期短,顧客基數少可能就養的起來,消費週期長需要的顧客基數就會比較多)。

消費週期與顧客基數的多寡會影響『需要經營多大的商圈範圍』這件事。
以我自己的經驗,定價高,消費週期長,相對要經營的商圈範圍會比較大,因為高單價的消費習性可能來自於『專程消費』,低單價的消費的消費習性比較需要的是『方便』,如果開的是連鎖店,這就會攸關『多大的商圈距離,人口數』可以開一家店,而且不會互相影響到的問題。

所以前期在做定位時,要了解一下自己一家店到底需要多少人口基數,消費頻率來養起一家店(所以損平要先算出來)。

舉例:每日營收要1萬,客單價100,來客數就要有100人,每週需要700個客人,如果設定的模式是每週消費一次,那至少需要700人以上的顧客基數(這是設定700人都會回購,如果將顧客流失,回購期不一定一週回來一次等等變數進去,可能需要1000人以上的顧客基數才能養成一家店)。

如果設定模式是一週可回購2次,那顧客基數可能350人就能撐起一家店,這是在初期模式設定時需要思考進去的。

當顧客基數出來,商圈經營範圍出來,在商圈與區域的選擇上就可以找到相對較適合的區域(以每平方公里的人口數去看)。

延伸上面的例子,我需要700人的人口基數,如果我設定的屬性是以『方便』為主,商圈範圍約500公尺~1公里,那每平方公里5000/10000/20000萬人,不一樣人口密度代表的潛在市場量就會不同。

需要客群如果是700的人口基數,再加上顧客流失或者回購期拉長的因素加進去,可能需要1000人的人口基數才夠,放在人口密度每平方公里5000的商圈中,那代表至少要吃到20%以上的客群才有機會把店養起來(這也代表開店後你要想辦法先讓1000人以上試過,然後成為顧客才有機會)。

這些都是商圈選擇的變因。

總結一下:

1.品牌定位決定客群定位與價格定位。
2.客群定位決定需要怎麼樣的消費力道 。
3.商圈屬性決定人口結構與消費力道。
4.業種與商品定位決定消費回購週期 。
5.業種定位也會影響消費距離 。
6.價格定位與回購週期決定需要多少顧客基數能養起一家店 。
7.商圈人口密度決定潛在市場量。

8.消費距離決定商圈經營範圍。

這幾個維度會因為業態業種不同擁有不同的結果與商圈選擇方式。

這是今天想跟大家分享的『商圈評估』,商圈選擇完才有立地的找尋,還有格局的思考,有時間再分享嘍!


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