選擇商圈的三大關鍵要素

當我們決定要開一家店時,商圈與立地的評估是一個很重要的關鍵點,錯誤的地點會導致經營困難,好的地點能讓開店更加順利。

但好的地點租金一定高嗎?今天來聊聊這件事。

好的地點並非一定是黃金地段,而是『最適合』的地點。

在找尋商圈與立地時,有幾個關鍵要注意的,今天我們跳脫一般的制式商圈找尋法則,用這幾年我自己找商圈的經驗與感想來跟大家分享幾個關鍵要素:


1.客群的定位

在找商圈之前,品牌定位中的『客群定位』是非常關鍵的要素,因為你要先確認你到底要『賣給誰?』,才會知道要在『哪邊賣?』這件事。


所以商圈跟你所鎖定的『目標客群』是習習相關的,並不是死的。

不一樣的業態所鎖定的目標客群會不同,找商圈的方式當然也會不同,如果要開的是連鎖,這也都會影響到整個後續的地點戰略佈局。

“先鎖定客群,才知道要找怎樣的商圈與地點”2.先做財務預估,你適合多少租金的店面?

好店面租金一定高?

並不是每一種店都適合在黃金地段開,在開店前最好先做好財務預估,也就是你的店模式要做到多少營業額,可以承受的租金範圍是多少。

一般來說租金比大約為8~12%左右,用這樣去回推可承受租金範圍

例如:你的財務預估做30萬營收可以達到你要的獲利狀況,那租金可承受範圍大概就是在3萬塊左右(用10%來算),先設好自己要的租金範圍再去尋找店面。

地段越好租金勢必越高,但相對性的要去思考兩件事:
*是否有承受高租金的能力?
一般租房子都是『一租兩押』(一個月租金兩個月押金),也就是如果租3萬的物件就要先支出9萬,越高的租金先支出的越多,要看看自己的週轉金是否足夠去支撐高租金的前期支出。

*地段好,但自己的能力是否有辦法做到相對的營業高標?
如果你的能力,動線,只能做到30萬營業額,但你確去租一個8萬塊的物件,那只是加速自己的店倒閉。

因為即便有那樣的市場量,自己也沒有能力吃下來。

經營一家店要能做高營業額,產品製作流程,出餐效率,動線,人員的熟練度訓練,市場開發能力,這些都會影響後續經營績效,自己是否有能力做到那高標是很重要的關鍵,如果沒有能力,不仿先從自己能力所能及的地方出發會比較保險些。

“做好財務預估,了解自己想要的租金範圍”“了解自己是否有風險承受能力”“了解自己的經營能力,先思考好該怎麼經營一家店“

3.了解該商圈的人口密度,結構與消費習性

*人口結構:
當目標客群鎖定,在找商圈的時候就會比較明確,再來就是觀察該商圈是不是有自己要的客群,然後必須實地的去了解該商圈裡的人的消費習性與結構。

所謂的結構就是由怎樣的年齡層組成的,大概都是什麼職業別,消費能力如何,消費的習慣是什麼樣(喜歡什麼樣的東西,口味..等等)。

以台灣來說,北中南東都有各自不一樣的當地文化與消費狀況,這些都會影響到消費者的『消費決策』,也會影響你到這地方開店是否適合的問題。

*人口密度:決定該商圈的市場量體,密度越高相對市場越大,因為實體店吃的就是商圈生意,商圈裡的人口數就是你的市場量。

*業態會影響有效商圈大小:你要知道自己的業態大概可以吃多大的商圈範圍。
商圈範圍影響的是消費者的消費距離,可以這樣思考,越低價的東西商圈範圍越小,越高價越大(但這是相對性,不是絕對,是我自己這幾年對於商圈的觀察)。

原因是低價消費就是以『方便』為主,就是自己的生活圈附近的消費,日常的消費,所以當要做這些消費時,消費者都是找『近』的地方購買

高單價的商品以『目的性』消費為主,例如:聚餐。你會找適合聚餐的地方,稍遠一點沒關係,價位通常也會比較高。

所以『業態』跟『定價』、『消費目的』會影響商圈範圍。

以上這三點,都是在做商圈調查時必須要特別注意的地方 。

商圈立地的找尋其實是很活的,最主要還是要從消費者端回推思考,用消費者角度來看我們做的決定是否符合他們的需求。

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